+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Использование залога при купле продаже квартиры

Если существуют обстоятельства, не позволяющие сторонам заключить сделку сразу после показа квартиры, они подписывают предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель передает продавцу определенную сумму, которая может быть названа в договоре задатком или авансом, чтобы предоставить продавцу гарантии, что он не передумает. На практике переданную покупателем сумму в предварительных договорах почти одинаково часто называют как задатком, так и авансом. Хотя между этими понятиями существует большая разница. Когда речь идет о предоплате сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи , это аванс.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Аванс и задаток при покупке квартиры: нюансы и риски

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Прикрепляю также пдф файл с текстом статьи. Обеспечительная купля-продажа и залог [1]. В комментируемом деле Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ далее — коллегия пытается разобраться в правовых вопросах, связанных с одним из видов так называемого титульного обеспечения — обеспечительной куплей-продажей.

Этим термином обычно обозначают сделку, содержанием которой является обязанность одного лица приобрести у другого лица некое имущество за заранее установленную цену и последующая обязанность другого лица выкупить это имущество через определенный срок за другую, более высокую цену.

Легко заметить, что экономически обеспечительная купля-продажа представляет собой форму кредита с обеспечением цена покупки — это сумма займа; цена выкупа — это сумма займа с процентами; срок выкупа — это срок, на который предоставлен заем; предмет купли-продажи — это обеспечение, остающееся в распоряжении в собственности кредитора до выплаты суммы займа с процентами.

Разумеется, эти экономические отношения можно облечь и в намного более привычную юристу правовую форму договора займа и договора залога, обеспечивающего возврат займа. Именно с таким случаем столкнулась коллегия в комментируемом деле и, на мой взгляд, совершенно с ним не справилась. Но начать комментарий к этому делу, видимо, надо с некоторых предварительных теоретических рассуждений, которые позволили бы не искушенному в вопросах обеспечительных сделок читателю разобраться в довольно непростой доктрине титульного обеспечения.

Статья ГК РФ провозглашает принцип свободы договора в сфере обеспечения обязательств: исполнение обязательств может обеспечиваться не только поименованными в законах способами залогом, удержанием, поручительством, независимой гарантией и обеспечительным платежом [2] , но и иными.

При этом закон не устанавливает каких-либо ограничений в создании сторонами непоименованных обеспечительных конструкций: на первый взгляд достаточно лишь, чтобы они не нарушали императивные нормы законов п. Однако, кажется, такой подход к непоименованному обеспечению страдает некоторым упрощением. Первые сомнения зарождает норма предл. Таким образом, любое непоименованное обеспечение подпадает как минимум под риск того, что суд при рассмотрении споров, возникших из непоименованной обеспечительной конструкции, будет руководствоваться не только положениями обеспечительного договора и нормами общей части обязательственного права, но и нормами о договорах, регулируемых законом в нашем случае — о поименованных обеспечительных конструкциях , которые схожи по своей юридической архитектуре с непоименованным обеспечительным договором.

Сложность представляет следующий вопрос: а какие именно нормы о поименованных обеспечительных конструкциях можно применять к непоименованному обеспечению? В законе на него однозначного ответа нет, однако его можно обнаружить в абз. Из этого можно сделать очень важный вывод: суды вправе ограничить свободу установления непоименованного обеспечения лишь путем применения императивных норм, содержащихся в положениях о поименованном обеспечении, к непоименованным обеспечительным сделкам, но ни в коем случае не путем переквалификации непоименованного обеспечения в пусть даже и похожее на него поименованное.

Единственным исключением, кажется, должны быть случаи, когда обе стороны сделки в действительности имели в виду поименованную обеспечительную конструкцию, но для вида заключили притворную сделку — непоименованный в законе обеспечительный договор.

Есть еще одна проблема доктринального свойства, затрагивающая саму возможность создания непоименованных обеспечительных конструкций. Как известно, обеспечение обязательств может быть двух типов: а личное и б вещное. При личном обеспечении обеспечительный эффект достигается путем привлечения в качестве дополнительной гарантии удовлетворения интересов кредитора имущественной массы третьего лица таковы поручительство, независимая гарантия, страхование, принятие обязательства по возмещению потерь ст.

При вещном обеспечении имеет место наделение кредитора правом удовлетворять свои требования к должнику из конкретного имущества, предоставляемого самим должником либо третьим лицом в качестве обеспечения, причем кредитор при вещном обеспечении пользуется преимуществом перед другими кредиторами лица, предоставившего вещное обеспечение.

Традиционным вещным обеспечением считается залог и удержание , которое во многом напоминает залог, но возникающий ситуативно, в силу простого факта владения кредитором имуществом должника. Право залога является вещным правом содержанием которого выступает право залогодержателя присвоить себе ценность заложенной вещи , так как оно обладает таким качеством, как противопоставляемость его третьим лицам новым собственникам предмета залога, другим залогодержателям, арендаторам и проч.

Собственно, вещный характер обеспечения не может не предполагать существование именно вещного права , выполняющего обеспечительную функцию для кредитора. Однако в вещном праве, как известно, действует принцип закрытого перечня вещных прав numerus clausus [4]. Это означает, что стороны не могут своим соглашением изобрести такое вещное право в том числе, и обеспечительного характера , которое не было бы предусмотрено законом, но при этом улучшало бы положение кредитора, имеющего это непоименованное право, в его отношениях с третьими лицами — в первую очередь иными необеспеченными кредиторами лица, предоставившего обеспечение.

Собственно, поэтому выбор у сторон договора об установлении непоименованного в законе вещного обеспечения относительно невелик — это тот набор вещных прав, который известен соответствующему правопорядку.

Кроме специального обеспечительного вещного права — права залога — в качестве обеспечительного инструментария можно использовать и право собственности ; такое обеспечение называется титульным. Как это работает? Вместо заключения договоров займа и залога А и В заключают договор, по которому В обязуется продать А вещь Х по цене и принимает на себя обязательство выкупить эту вещь через год по цене Однако юридически это совсем другая обеспечительная сделка, обычно она именуется обеспечительной куплей-продажей.

При помощи этой сделки в качестве обеспечения кредитор выговаривает себе не залог, а право собственности. Использование собственности в качестве обеспечительного инструмента довольно логично: вещное обеспечение должно позволять кредитору присваивать себе ценность вещи, служащей обеспечением, преимущественно перед другими кредиторами лица, предоставившего обеспечение.

А что поможет достичь этого эффекта лучше, чем право собственности? Оно наделяет его обладателя самым сильным правом на вещь а значит, позволяет легко превращать вещь в деньги путем ее продажи , давая также юридическую эксклюзивность в отношениях с третьими лицами.

Последняя проявляется в том, что вещь, переданная в собственность кредитору ради обеспечения, исключается — с точки зрения формальной юриспруденции — из массы лица, предоставившего обеспечение. Немаловажно и то, что кредитор, будучи собственником обеспечения, пользуется абсолютной защитой от любых попыток третьих лиц физически изъять имущество виндикационный и негаторный иски.

Обеспеченный кредитор, будучи собственником предмета обеспечения, не связан необходимостью проводить какие-либо процедуры, чтобы получить удовлетворение из стоимости предмета обеспечения. Иными словами, собственность представляет собой намного более сильный обеспечительный инструмент, чем залог. Он дает кредитору больше правовых возможностей по удовлетворению требования к должнику.

Как почти в любой сфере человеческой деятельности, с титульными обеспечением работает такая закономерность: чем сильнее тот или иной правовой инструментарий, тем проще им злоупотребить.

В сфере титульного обеспечения основные возможности злоупотреблений лежат в плоскости использования кредитором титула собственника не должным образом в первую очередь, например, в виде продажи предмета обеспечения до наступления дефолта, то есть до нарушения должником обязанности выкупить вещь и тем самым вернуть заём.

У титульного обеспечения есть и иные недостатки, которые связаны с природой собственности как наиболее полного права на вещь. Но их обсуждение не будет составлять предмет настоящего комментария, так как они связаны не с возможностью злоупотреблений со стороны обеспеченного кредитора, а, скорее, с общей неразработанностью титульного обеспечения в нашем праве [5].

Также есть серьезные основания полагать, что титульным обеспечением является конструкция, предусмотренная ст.

Однако каких-либо серьезных теоретических обобщений всех этих случаев титульного обеспечения наша литература, кажется, не знает. Итак, небольшой промежуточный вывод, который можно сделать на основе изложенных выше теоретических выкладок, таков:. Теперь переходим к обстоятельствам дела о титульном обеспечении, ставшего предметом рассмотрения в Верховном суде. Согласно содержащейся в договоре выполненной от руки записи Глущенко Л. В тот же день стороны этого договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области для проведения государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, которая осуществлена В этом договоре имеется запись, выполненная Глущенко Л.

Учурова Л. Иных денежных средств, а именно 4 руб. Истцы указали, что в действительности квартира передавалась в залог Аверкину Ю. При этом Аверкин Ю.

Истцы просили признать недействительными договор купли-продажи квартиры, заключенный между Глущенко Л. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Признаны недействительными договор купли-продажи квартиры, заключенный между Глущенко Л. Определением коллегии ВС РФ судебные акты по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Какие же аргументы выдвинула коллегия в обоснование такого решения? Их немного, и они довольно незамысловатые. Коллегия сначала рассуждает о конструкции притворной сделки, в частности, о том, что соответствующий состав ничтожности ст.

Аргумент о притворности сделки, предложенный нижестоящим судом и поддержанный коллегией, невероятно слаб. Притворность прикрывающей сделки можно констатировать тогда и только тогда, когда все ее стороны стремились скрыть свою истинную волю от третьих лиц и поэтому намеренно совершили сделку-прикрытие.

Иными словами, в том, что прикрывающая сделка должна прикрывать истинную, воля ее сторон должна совпадать. Однако в комментируемом деле это не установлено. Может быть, воля заемщика и была направлена на то, чтобы заключить в действительности залог, но ниоткуда не следует, что воля кредитора была направлена на то же.

Да и это вообще в целом очень странно для кредитора: иметь возможность установить более сильное обеспечение обеспечительная собственность , но при этом желать установления менее сильного обеспечения залога. Правовая позиция о том, что для применения положений п. Таким образом, помимо содержательной ошибки игнорирование правил ст.

Скорее всего, ситуация была такова: кредитор хотел именно титульное обеспечение, а должник действительно полагал, что, подписывая договор купли-продажи, устанавливает залог. Но в этом случае подлежат применению совсем другие нормы: положения ГК РФ о юридической ошибке подп.

Сторона, заблуждавшаяся в природе совершаемой сделки, может попытаться оспорить ее по правилам об оспаривании волеизъявлений, совершенных под влиянием заблуждения.

В этом случае будут применены все те строгие тесты существенность заблуждения, разумность поведения, распознаваемость заблуждения , которые существуют в подобных делах.

Я уверен, что в оспаривании такой сделки по ст. Однако все эти факты в акте коллегии не обсуждаются, а правовые вопросы, связанные с разным пониманием сторонами существа заключенной сделки, вообще не поднимаются. Суд апелляционной инстанции объявил обеспечительную куплю-продажу ничтожной как притворную сделку, прекратил право собственности лица, приобретшего квартиру от обеспеченного кредитора, и восстановил право собственности заемщика на квартиру.

Очевидно, что такой подход является грубой ошибкой: положения о притворных сделках требуют, чтобы к отношениям сторон прикрывающей сделки применялись правила о прикрываемой сделке.

То есть если даже и согласиться с судами в том, что стороны в действительности желали наступления тех правовых последствий, которые возникают при заключении договоров займа и залога, то кредитор должен иметь возможность взыскать заемный долг и обратить взыскание на предмет залога.

Однако, как легко заметить из резолютивной части отмененного коллегией акта суда апелляционной инстанции, этого в данном деле не произошло. Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учетом ее существа и содержания, приняв во внимание, что новым собственником спорной квартиры является Терехова А.

Кажется, это рассуждение вполне резонно: раз уж стороны в действительности задумали совершить заем с обеспечением в виде залога, то к их отношениям надо применять правила не о купле-продаже, а об обеспеченном ипотекой займе. Однако что же сделал суд при новом рассмотрении этого дела? Насколько я могу судить по тексту определения от Суд признал договор обеспечительной купли-продажи ничтожной сделкой, прикрывающей заем, взыскал с должника сумму займа 4 млн.

Тереховой на квартиру и восстановил право собственности заемщика на нее. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Учитывая, что в договоре купли-продажи не были определены все существенные условия договора залога, сам договор залога не зарегистрирован в установленном порядке, прикрываемая сделка также является ничтожной п. Такой подход является грубой ошибкой. Мне такой подход не кажется верным: суд, по сути, наказал кредитора, вовсе лишив того обеспечения. Если должник не возвратит сумму займа, то кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру она, судя по всему, является единственным жильем заемщика и обладает иммунитетом от взысканий в ходе исполнительного производства; этого иммунитета не было бы, если бы суд все-таки переквалифицировал обеспечительную собственность кредитора в право залога.

Было бы особенно страшно, если бы такой продолжниковский подход задавленный в свое время практикой ВАС РФ проник бы в арбитражные суды. Итак, использованная коллегией аргументация, основанная на применении положений ст. По всей видимости, речь должна идти о том, не следует ли рассматривать нормы залогового права, защищающие права граждан — собственников жилых помещений при установлении ипотеки, как правовые предписания, запрещающие кредиторам заключать с гражданами иные обеспечительные сделки с этими объектами недвижимости?

Причина такого запрета очевидна — конституционное право гражданина на кров над головой диктует установление особых правил, касающихся прежде всего процедуры обращения взыскания на единственное жилье в соответствии со ст. Любопытно, что в абстрактных разъяснениях самого же Верховного Суда есть в целом вполне удовлетворительные решения, касающиеся применения положений п. Так, в соответствии с п.

Задаток - обеспечение исполнения обязательств

Прикрепляю также пдф файл с текстом статьи. Обеспечительная купля-продажа и залог [1]. В комментируемом деле Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ далее — коллегия пытается разобраться в правовых вопросах, связанных с одним из видов так называемого титульного обеспечения — обеспечительной куплей-продажей. Этим термином обычно обозначают сделку, содержанием которой является обязанность одного лица приобрести у другого лица некое имущество за заранее установленную цену и последующая обязанность другого лица выкупить это имущество через определенный срок за другую, более высокую цену. Легко заметить, что экономически обеспечительная купля-продажа представляет собой форму кредита с обеспечением цена покупки — это сумма займа; цена выкупа — это сумма займа с процентами; срок выкупа — это срок, на который предоставлен заем; предмет купли-продажи — это обеспечение, остающееся в распоряжении в собственности кредитора до выплаты суммы займа с процентами.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере».

Задаток или аванс при покупке квартиры?

При покупке недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьезность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов. Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают. Задаток — это сумма , которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя. Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму - на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки.

Задаток - одно из тех слов, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. Говоря задаток мы часто понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу.

Договор задатка при покупке квартиры

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Максим Астапов. Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля г. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

.

При покупке квартиры без «задатка» не обходится ни одна сделка купли-​продажи. Но зачастую многие покупатели путают «задаток» с.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Задаток при покупке квартиры. Правильно проводим задаток при покупке квартиры.
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.